A IMPORTÂNCIA DA INSPEÇÃO PREDIAL

INTRODUÇÃO ​ A observação permanente das edificações, o espaço físico de maior relevância na vida do homem urbano, tanto pelo aspecto patrimonial quanto pelas questões relacionadas à segurança e ao conforto, conduz o observador ao conceito de preservação e, conseqüentemente, ao tema do uso, manutenção e desempenho das edificações. Partícipes do processo que se verifica em andamento, através do qual mudanças de caráter cultural vêm sendo consumadas, técnicos habituados a trabalhar a edificação sob os mais diversos enfoques constatam a consolidação de nova postura gerencial focada na proteção do patrimônio e do indivíduo. A ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas disponibilizou à sociedade texto normativo voltado à Manutenção de Edificações, ABNT NBR 5674. Verifica-se, entretanto, lacuna não preenchida com esta Norma quanto à avaliação técnica da qualidade da manutenção e sua aplicação direta na gestão patrimonial. A Inspeção Predial é ferramenta que propicia esta avaliação sistêmica da edificação. Elaborada por profissionais habilitados e devidamente preparados, classifica não conformidades constatadas na edificação quanto a sua origem, grau de risco e indica orientações técnicas necessárias à melhoria da Manutenção dos sistemas e elementos construtivos. Esta norma apresenta conceitos e critérios para a realização da Inspeção Predial e elaboração do seu Laudo.   ​ ​ OBJETIVO As diretrizes apresentam os procedimentos técnicos necessários, com conceitos, classificações e demais regramentos relativos à prática da inspeção predial total, voltada às edificações e obras de engenharia civil em geral, podendo incluir as demais ferramentas diagnósticas, tais como auditorias, perícias e consultorias. As diretrizes contém tópicos visando: • Indicação da documentação técnica legal necessária à pratica do inspetor; • Instituição de conceitos; • Apresentação das classificações e procedimentos técnicos da atividade; • Indicação dos procedimentos técnicos e outras recomendações; • Estabelecer as responsabilidades a serem adotadas nos trabalhos; • Indicação do roteiro básico para a elaboração de laudos ​ ​ DOCUMENTOS AUXILIARES ​ Na aplicação das diretrizes deve se atender à legislação pertinente, destacando se: • Lei Federal Nº. 5.194, de 21/12/1966, que regula o exercício das profissões de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro Agrônomo e dá outras providências; • Resoluções do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, com destaque à resolução Nº. 345, de 27/07/1990 e resolução 1010 pois relacionadas ao exercício por profissionais de nível superior das atividades de Engenharia de Avaliações e Perícias de Engenharia; • Código de Obras e Edificações do Município (COE); • Constituição Federal; • Código Civil; • Código de Processo Civil; • Código Penal; • Código de Defesa do Consumidor; • Código Sanitário Estadual; • Normas Técnicas da ABNT; ​ ​ HABILITAÇÃO PROFISSIONAL ​ • As Inspeções Prediais devem ser realizadas apenas por profissionais habilitados engenheiros e arquitetos, devidamente registrados no CREA e em conformidade às respectivas atribuições profissionais, em atendimento à lei e resoluções do CONFEA. • As inspeções prediais possuem atividades multidisciplinares devido à complexidade dos subsistemas construtivos a serem inspecionados, podendo ser realizada por equipe multidisciplinar composta por profissionais de diversas especializações. ​ ​ CRITÉRIO O critério utilizado para elaboração de laudos de inspeção predial total baseia se na análise geral da qualidade predial, com vertentes na técnica, na manutenção e no uso, em atendimento à visão sistêmica tridimensional. ​ ​ COLETA DE INFORMAÇÕES ​ Para maior conhecimento da edificação sugere se elaborar questionário ou entrevistas junto aos responsáveis e usuários, principalmente no caso de terem ocorrido modificações e reformas na edificação original Tais questionários devem corresponder à visão sistêmica tridimensional e podem ser juntados ao laudo. ​ TIPOS DE INSPEÇÃO PREDIAIS – Nível 1- identificação das anomalias e falhas aparentes, com elaboração por profissional habilitado; – Nível 2- vistoria para identificação de anomalias e falhas aparentes eventualmente identificadas com o auxílio de equipamentos ou aparelhos, como também por documentação técnica específica. Neste nível, a Inspeção Predial será elaborada por profissionais habilitados em uma ou mais especialidades; – Nível 3- nível 2 acrescido de auditoria técnica conjunta ou isolada, de aspectos técnicos de uso e de manutenção predial, além de orientação no plano de manutenção com melhoria de ajuste dos procedimentos. ​ ​ GRAU DE RISCO – Mínimo, médio ou crítico – Patologia: vício construtivo • Endógena, Exógena, Funcional ou Natural. – Falha: vício de má construção ou ausência dela • Planejamento, execução, operação ou no gerenciamento. ​ CONCEITO DE MANUTENÇÃO Manutenção é “O conjunto de atividades e recursos aplicados aos sistemas e equipamentos, visando garantir a continuidade de sua função dentro de parâmetros de disponibilidade, de qualidade, de prazo, de custos e de vida útil adequados”. A Manutenção Predial consiste em estudar de forma ininterrupta as técnicas de correção de patologias bem como as suas causas. ​ ​ FINALIDADES DA MANUTENÇÃO ​ - Executar as medidas necessárias à conservação do Imóvel. - Manter em condições normais de funcionamento, mediante aspectos de desempenho previsto e vida útil; - Acompanhar a dinâmica dos usuários – suas necessidades e expectativas; - Considerar aspectos de modernização e desenvolvimento tecnológico; - Considerar aspectos financeiros e de valorização, bem como a viabilidades de investimentos; - Acompanhar o valor da edificação ao longo de sua vida útil, evitando aspectos de depreciação por deterioração, obsoletismo, mutilação, decrepitude, etc.